Rechts- und Steuertipps beim Immobilienerwerb
Rechtlich sicher, steuerlich klug
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Rechts- und Steuertipps: Der Traum von den eigenen vier Wänden ist groß – doch beim Immobilienkauf lauern neben hohen Investitionen auch rechtliche und steuerliche Fallstricke. Wer die wichtigsten Punkte der Rechts- und Steuertipps kennt, kann Risiken vermeiden und bares Geld sparen.
Rechts- und Steuertipps: Rechtliche Tipps von Marcella Handl rund um den Immobilienerwerb
Bei aller Euphorie über das neue Zuhause: Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, die rechtlichen Rahmenbedingungen von Beginn an abzusichern – denn Fehler können hier existenzielle Folgen haben.
Während man beim Autokauf Prospekte studiert, Testberichte liest und Probefahrten unternimmt, lassen sich Käufer:innen beim Immobilienerwerb oft nur zu gerne von der Begeisterung blenden. Doch hinter der Traumimmobilie können sich komplexe Fallstricke verbergen. Für juristische Laien ist es nahezu unmöglich, alle Risiken im Vorfeld zu erkennen. Genau hier setzen die österreichischen Notar:innen an: Sie prüfen, beraten und begleiten – vom ersten Kaufanbot über die sichere Abwicklung bis hin zur Eintragung im Grundbuch und der späteren familiären Absicherung.
Digital und dennoch persönlich
Ein großes Thema ist heute die Digitalisierung. Notar:innen nehmen hier eine Vorreiterrolle ein: Nahezu alle Dienstleistungen können mittlerweile digital abgewickelt werden. So ist es etwa möglich, eine beglaubigte Unterschrift in einem sicheren elektronischen Datenraum vorzunehmen. Das notwendige persönliche Gespräch zwischen Klient:innen und Notar:innen bleibt selbstverständlich bestehen – kann aber ebenfalls in digitaler Form geführt werden. Diese Kombination aus moderner Technologie und rechtlicher Verbindlichkeit eröffnet ganz neue Möglichkeiten der sicheren, bequemen und effizienten Vertragsabwicklung.
Treuhandkonto – maximale Sicherheit
Wer beim Immobilienerwerb Sicherheit will, sollte sich für die Abwicklung über ein notarielles Treuhandkonto entscheiden. Dafür gibt es in Österreich sogar eine eigene Notartreuhandbank, die ausschließlich für diese Zwecke eingerichtet wurde. Mit der Abwicklung über die Notartreuhandbank ist jeder der Beteiligten – Käufer und Verkäufer, aber auch beteiligte finanzierende oder auch lastenfreistellende Banken – zu 100 % abgesichert. Notar:innen als Treuhänder garantieren, dass Kaufpreiszahlungen erst dann freigegeben werden, wenn sämtliche vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Notar:innen sind dabei die Drehscheibe, fungieren als neutrale Ausgleichsinstanz und wahren die Interessen aller Beteiligten.
Fallen beim Immobilienkauf
Eine häufige Überraschung für Käufer:innen sind Dienstbarkeiten – sogenannte Servitute –, die auf einem Grundstück lasten. Das können Wegerechte für Nachbarn, das Recht zur Verlegung von Leitungen oder auch landwirtschaftliche Zufahrten sein. Diese oftmals „unsichtbaren“ Belastungen werden beim Kauf automatisch übernommen und können die Nutzung stark einschränken. Umgekehrt gilt es zu prüfen, ob das eigene Grundstück tatsächlich über alle notwendigen Anschlüsse verfügt und ob Flächenwidmung, Bebauungspläne und regionale Vorschriften das Bauvorhaben zulassen.
Drei entscheidende Fragen
Bei jedem Immobilienerwerb bespreche ich mit meinen Klient:innen drei zentrale Szenarien:
- Was passiert im Falle einer Trennung? Wer bleibt Eigentümer:in, wer darf verfügen und wie wird das Vermögen aufgeteilt?
- Was passiert im Todesfall? Hier macht es einen erheblichen Unterschied, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder um ein Grundstück mit Haus handelt. Auch Patchwork-Situationen – oder etwa auch das Bauen auf dem Grundstück oder der Ausbau des Wohnhauses der Schwiegereltern – bergen erhebliches Konfliktpotenzial.
- Was passiert, wenn eine Person ihre Entscheidungsfähigkeit verliert, etwa durch Unfall oder Krankheit? Hier bietet sich die Vorsorgevollmacht als wirksames Instrument an, um Klarheit und Handlungsfähigkeit zu sichern.
Diese Fragen mögen unbequem erscheinen – doch eine rechtzeitige Klärung verhindert oft jahrzehntelange Streitigkeiten oder mangelnde Handlungsfähigkeit. Jedenfalls ist es ratsam, wechselseitige Rechte und Pflichten vertraglich festzulegen und Risiken zu minimieren.
Partnerschafts- und Eheverträge – Schutz vor dem Rosenkrieg
Gerade bei Paaren, die sehr unterschiedliche Vermögenswerte in eine Immobilie einbringen, kann ein Ehe- oder Partnerschaftsvertrag sinnvoll sein. Er mag im ersten Moment unromantisch wirken – doch er ist allemal romantischer als ein Rosenkrieg, bei dem das hart erarbeitete Vermögen zerrieben wird. Notar:innen sind gesetzlich verpflichtet, beide Seiten ausgewogen zu beraten und für faire Lösungen zu sorgen. Übrigens: Ein Ehevertrag ist nicht nur vor, sondern auch während einer bestehenden Ehe möglich.
Fazit zu Rechts- und Steuertipps
Der Kauf einer Immobilie ist nicht nur eine emotionale, sondern vor allem eine rechtliche Entscheidung von größter Tragweite. Notar:innen stehen hier als unabhängige Expert:innen bereit – modern, digital, rechtssicher und mit höchstem Maß an Verlässlichkeit.
Rechts- und Steuertipps: Steuerliche Tipps von Klaus Gaedke rund um den Immobilienerwerb
Der Traum von der eigenen Wohnung oder dem Haus im Grünen ist für viele von uns ein großer Lebenswunsch. Doch bevor die Schlüssel endlich in der Hand liegen, lohnt es sich, einen genauen Blick auf die steuerlichen Rahmenbedingungen zu werfen. Denn wer hier gut plant, kann beim Immobilienkauf Geld sparen – und sorgt dafür, dass der Traum nicht zur finanziellen Belastung wird.
Welche Kosten?
Beim Erwerb einer Immobilie fallen in Österreich neben dem Kaufpreis noch Nebenkosten von rund fünf Prozent an. Die größte Position ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % des Kaufpreises. Zusätzlich schlägt die Grundbuch-Eintragungsgebühr mit 1,1 % zu Buche, und wer den Kauf über einen Kredit finanziert, zahlt außerdem rund 1,2 % Pfandrechtseintragungsgebühr. Das klingt nach viel – aber es gibt eine gute Nachricht: Mit dem aktuellen Wohnbaupaket der Bundesregierung lassen sich hier mehrere tausend Euro sparen. Für Kaufverträge, deren Eintragung zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026 erfolgt, entfällt die Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € vollständig. Bei höheren Kaufpreisen gilt die Befreiung anteilig und bei Immobilien über 2 Mio. € entfällt sie ganz. Die Voraussetzung: Die Immobilie muss dem dringenden Wohnbedürfnis dienen, also als Hauptwohnsitz genutzt werden. Hier ist ein Nachweis erforderlich – etwa durch Ummeldung des Hauptwohnsitzes und Aufgabe bisheriger Wohnrechte.
Wann Umsatzsteuer?
Neben den klassischen Kaufnebenkosten spielt auch die Umsatzsteuer eine entscheidende Rolle. Für die meisten privaten Käufer:innen, die ihre Immobilie selbst nutzen, fällt keine Umsatzsteuer an. Spannend wird es jedoch, wenn es um Anlegerwohnungen oder gewerbliche Objekte geht: Hier kann der Verkäufer die Umsatzsteuer-Option wählen. Das bedeutet, dass beim Kauf 20 % Umsatzsteuer anfällt, die Käufer:innen aber als Vorsteuer zurückholen können, wenn sie später umsatzsteuerpflichtig vermieten. Wer hingegen ohne Umsatzsteuer vermietet oder selbst einzieht, kauft in der Regel ohne Umsatzsteuer – und vermeidet so unnötige Zusatzkosten. Die richtige Entscheidung hängt also davon ab, wie die Immobilie genutzt werden soll.
Wer kauft?
Auch die Frage, in wessen Namen gekauft wird, ist steuerlich nicht zu unterschätzen. Für Selbstnutzer:innen und Käufer:innen einzelner Wohnungen ist der private Erwerb meist die einfachste und günstigste Lösung: Der Verwaltungsaufwand ist gering, die Begünstigungen – wie die aktuelle Gebührenbefreiung – lassen sich direkt nutzen und die Struktur bleibt übersichtlich. Wer allerdings plant, mehrere Objekte zu erwerben oder Gewinne langfristig zu reinvestieren, kann über eine Immobilien-GmbH nachdenken. Innerhalb der GmbH werden Gewinne derzeit mit 23 % Körperschaftsteuer besteuert. Erst wenn Gewinne ausgeschüttet werden, fallen zusätzlich 27,5 % Kapitalertragsteuer an. Solange das Geld jedoch in der GmbH bleibt, kann dieses Modell steuerlich interessant sein. Hinzu kommt, dass Verluste vorgetragen werden können und Verkäufe häufig flexibler gestaltet werden. Die Kehrseite: mehr Verwaltungsaufwand, höhere Fixkosten und eine komplexere Struktur. Für Einsteiger:innen lohnt sich die GmbH daher selten, für Investor:innen mit langfristiger Strategie hingegen durchaus.
Fazit zu Rechts- und Steuertipps
Wer in Österreich eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis schauen, sondern auch auf die steuerlichen Feinheiten. Mit dem aktuellen Wohnbaupaket lassen sich bis Mitte 2026 erhebliche Kosten sparen. Die Entscheidung, mit oder ohne Umsatzsteuer zu kaufen, kann Tausende Euro Unterschied machen, und die Wahl zwischen privatem Erwerb oder GmbH hängt stark von den eigenen Plänen ab. Wer hier rechtzeitig plant, legt den Grundstein für eine kluge, steuerlich optimierte Immobilienstrategie – und macht den Traum vom Eigenheim oder Investment nicht nur wahr, sondern auch leistbar.
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